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RECURSO ESPECIAL Nº 1.216.009 - RS (2010/0185720-7)
RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE: FUNDIÇÃO BECKER LTDA
ADVOGADO: ADYR NEY GENEROSI FILHO E OUTRO(S)
RECORRIDO: PARKPLATZ ESTACIONAMENTOS LTDA
ADVOGADO: RAFAEL TOSTES MOTTIN E OUTRO(S)
EMENTA:
CIVIL. LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. REEXAME DE FATOS E
PROVAS. INADMISSIBILIDADE. INOBSERVÂNCIA DO DIREITO DE
PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. ART. 33 DA LEI 8.245/91.
DESNECESSIDADE DA PRÉVIA AVERBAÇÃO DO CONTRATO
PARA REQUERER-SE PERDAS E DANOS.
1. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.
2. A averbação do contrato de locação é indispensável para que o direito de
preferência revista-se de eficácia real e permita ao inquilino haver para si o
imóvel locado e vendido.
3. A inobservância do direito de preferência permite ao locatário pleitear
perdas e danos pelos prejuízos econômicos sofridos, ainda que o contrato
locatício não tenha sido averbado junto à matrícula do imóvel locado.
4. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido.
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Notícias
É válido contrato de permuta de imóveis não registrado em cartório
06/05/2011, 11:52
Autor: AASP
O fato de o contrato de permuta de bem imóvel ainda não ter sido devidamente registrado em cartório, não confere a uma das partes a prerrogativa de desistir do negócio. Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar um recurso especial contra decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro.
No caso, o homem que recebeu o imóvel ajuizou ação anulatória de ato jurídico cumulada com indenização, para desconstituir permuta de imóveis, sob a alegação de que o bem entregue não reunia as características prometidas.
O juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos, afirmando que “o negócio jurídico se consumou e não restou demonstrado qualquer vício de vontade que dê causa à anulação do negócio jurídico”. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro manteve a sentença.
Em seu voto, a relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que a indispensabilidade de registro dos títulos translativos da propriedade imóvel é indisputável, visto que, em nosso ordenamento jurídico, os negócios jurídicos entre particulares não são hábeis a transferir o domínio do bem. “Vale dizer que, do ponto de vista técnico-registral, titular do direito é aquele em cujo nome está transcrita a propriedade imobiliária”, lembrou.
Entretanto, a ministra destacou que não há como ignorar que o contrato particular de alienação de bem imóvel, ainda que desprovido de registro, representa autêntica manifestação volitiva das partes, apta a gerar direitos e obrigações de natureza pessoal, ainda que restritas aos contratantes.
“Portanto, o fato do contrato de permuta em questão ainda não ter sido devidamente registrado em cartório, não confere ao recorrente [o que recebeu o imóvel] a prerrogativa de desistir do negócio. Do contrário, aquele que viesse a se arrepender de transação envolvendo imóveis poderia simplesmente se recusar a promover o registro, de modo a invalidar o negócio, beneficiando-se de sua própria torpeza”, disse a relatora.
REsp 1195636 - Fonte AASP
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Em relação a assertiva "d", prevê o art. 798 CC que o beneficiário não terá direito ao capital quando o segurado se suicida nos primeiros dois anos de vigência inicial do contrato, sem, contudo, fazer distinção se premeditado ou não. Todavia, a súmula 61 do STJ afirma que: "o seguro de vida cobre o suicídio não premeditado", por isso incorreta a assertiva.
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Em relação à letra e, diz o § 2o do Art. 1584: Quando não houver acordo entre a mãe e o pai quanto à guarda do filho, será aplicada, sempre que possível, a guarda compartilhada. Ou seja, em não havendo acordo entre os pais, será aplicada pelo juiz a guarda compartilhada.
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Complementando as respostas acima, em relação a opção "c", entendo que o item está errado apenas em razão da expressão "integralmente", já que o comprador deverá responder apenas pelo período em que tiver exercido a posse do bem imóvel, conforme decisão abaixo:
Decisão proferida pelo STJ, em junho de 2011, no REsp 1079177/MG
RECURSO ESPECIAL - DESPESAS CONDOMINAIS - TRANSFERÊNCIA DA POSSE EM VIRTUDE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO - PROMISSÁRIO-COMPRADOR - IMISSÃO NA POSSE, COM O PLENO CONHECIMENTO DO CONDOMÍNIO - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - REGISTRO - DESINFLUÊNCIA - RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
I - A teor da jurisprudência desta a. Corte, a responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário-comprador quanto sobre o promitente-vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto (ut EREsp nº 136.389/MG, Relator o Senhor Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99);
II - Esclareça-se, entretanto, que, com tal assertiva, não se está a afirmar que a legitimação passiva ad causam da ação que objetiva o adimplemento das despesas condominiais ficará, em qualquer hipótese, ao alvedrio do autor da ação, que poderá optar, aleatoriamente, pelo promitente-vendedor ou pelo compromissário-comprador, tal como entenderam as Instâncias ordinárias. Na verdade, revela-se necessário aferir com quem, efetivamente, restou estabelecida a relação jurídica material;
III - Como é de sabença, as despesas condominiais, assim compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade, em princípio, daquele que detém a qualidade de proprietário do bem, ou, ainda, de titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição;
IV - Não há, assim, qualquer relevância, para o efeito de se definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrado, pois, conforme assinalado, não é aquele que figura, no registro, como proprietário, que, necessariamente, responderá por tais encargos;
V - Para a correta definição do responsável pelos encargos condominiais, em caso de contrato de promessa de compra e venda, deve-se aferir, pontualmente, se houve efetiva imissão na posse por parte promissário-comprador (ainda que em caráter precário) e se o condomínio teve ou não o pleno conhecimento desta. Presentes tais circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas condominiais deve ficar a cargo do promissário-comprador, no período em que tiver exercido a posse do bem imóvel;
VI- Recurso Especial provido.
(REsp 1079177/MG, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/06/2011, DJe 17/06/2011)
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ALTERNATIVA E INCORRETA:
Fonte: www.stj.jus.br
GUARDA COMPARTILHADA. ALTERNÂNCIA. RESIDÊNCIA. MENOR.
A guarda compartilhada (art. 1.583, § 1º, do CC/2002) busca a proteção plena do interesse dos filhos, sendo o ideal buscado no exercício do poder familiar entre pais separados, mesmo que demandem deles reestruturações, concessões e adequações diversas, para que seus filhos possam usufruir, durante sua formação, do ideal psicológico do duplo referencial. Mesmo na ausência de consenso do antigo casal, o melhor interesse do menor dita a aplicação da guarda compartilhada. Se assim não fosse, a ausência de consenso, que poderia inviabilizar a guarda compartilhada, faria prevalecer o exercício de uma potestade inexistente por um dos pais. E diz-se inexistente porque contraria a finalidade do poder familiar, que existe para proteção da prole. A drástica fórmula de imposição judicial das atribuições de cada um dos pais e do período de convivência da criança sob a guarda compartilhada, quando não houver consenso, é medida extrema, porém necessária à implementação dessa nova visão, para que não se faça do texto legal letra morta. A custódia física conjunta é o ideal buscado na fixação da guarda compartilhada porque sua implementação quebra a monoparentalidade na criação dos filhos, fato corriqueiro na guarda unilateral, que é substituída pela implementação de condições propícias à continuidade da existência das fontes bifrontais de exercício do poder familiar. A guarda compartilhada com o exercício conjunto da custódia física é processo integrativo, que dá à criança a possibilidade de conviver com ambos os pais, ao mesmo tempo em que preconiza a interação deles no processo de criação. REsp 1.251.000-MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 23/8/2011.
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Acredito que o erro da assertiva C esteja no fato de atribuir integralmente a responsabilidade pelas despesas de condominio, pois de acordo com a jurisprudencia adicionada acima, deduz-se que o comprador será responsável pelo tempo que teve posse ou domínio do bem.
Por favor, corrijam-me se eu estiver enganada.
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Alternativa D errada. Fundamentaão no art. 798 do C.C.
Art. 798. O beneficiário não tem direito ao capital estipulado quando o segurado se suicida nos primeiros dois anos de vigência inicial do contrato, ou da sua recondução depois de suspenso, observado o disposto no parágrafo único do artigo antecedente.
Parágrafo único. Ressalvada a hipótese prevista neste artigo, é nula a cláusula contratual que exclui o pagamento do capital por suicídio do segurado.
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Alternativa B - Errada
fundamentação no art. 33 da Lei 8245/91
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
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A Letra C - Errada
As dívidas de condomínio são obrigações propter rem ou seja, "que seguem a coisa", assim, o adquirente ou promitente comprador, que compra um imóvel que possui dívidas anteriores ao negócio responde INTEGRALMENTE PELA DÍVIDA. (Jurisprudência firme do STJ)
No entanto, NO CASO CONCRETO, desde que se prove que haja prova de boa fé e desde que o comprador tenha agido com diligência (requereu todas as certidões/nada consta do alienante), pode a dívida ser cobrada diretamente do primitente vendedor.
AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA.
IMPROVIMENTO.
1.- A jurisprudência desta Corte orienta que o adquirente do imóvel responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à sua alienação, se o negócio é do conhecimento do condomínio. De outro lado, entende ainda que os promitentes vendedores também podem ser responsabilizados pelo pagamento dos débitos perante o condomínio, diante das peculiaridades do caso, em face do caráter propter rem da obrigação.
2.- Dessa forma, consolidou-se que "a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto" (EREsp 138.389/MG, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA , DJ 13.09.99).
3.- Agravo Regimental improvido.
(AgRg no AREsp 77.075/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/04/2012, DJe 04/05/2012)
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ATENÇÃO! Assertiva desatualizada!!!!
e) O instituto da guarda compartilhada não pode ser decretado pelo juiz sem que haja consenso entre os pais.
Lei 13.058/2014: determina que, quando não houver acordo entre a mãe e o pai quanto à guarda do filho, o juiz aplicará a guarda compartilhada
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SOBRE A LETRA "D"
Súmula 610 do STJ ("O suicídio não é coberto nos dois primeiros anos de vigência do contrato de seguro de vida, ressalvado o direito do beneficiário à devolução do montante da reserva técnica formada”) CANCELOU o enunciado sumular 61 (“O seguro de vida cobre o suicídio não premeditado”). Inteligência do art. 798 c/c art. 797, § único, ambos do CC:
Art. 798. O beneficiário não tem direito ao capital estipulado quando o segurado se suicida nos primeiros dois anos de vigência inicial do contrato, ou da sua recondução depois de suspenso, observado o disposto no parágrafo único do artigo antecedente.
Parágrafo único. Ressalvada a hipótese prevista neste artigo, é nula a cláusula contratual que exclui o pagamento do capital por suicídio do segurado.
Art. 797. No seguro de vida para o caso de morte, é lícito estipular-se um prazo de carência, durante o qual o segurador não responde pela ocorrência do sinistro.
Parágrafo único. No caso deste artigo o segurador é obrigado a devolver ao beneficiário o montante da reserva técnica já formada.
Nessa esteira, acresça-se que, para o embasamento do novel verbete nº 610, segundo os Ministros do STJ, "a seguradora será obrigada a indenizar depois do período de carência de dois anos, “mesmo diante da prova mais cabal de premeditação” (REsp 1.334.005)
Por todo o exposto, respondendo à questão, não interessa se o suicídio foi premeditado (contanto que seja pago após os dois primeiros anos do contrato).