Gabarito. Letra B.
Questão interessantíssima. Primeiramente é importante identificar que "venire contra factum proprium" é um dos conceitos parcelares da boa-fé objetiva. Esse instituto basicamente veda o comportamento contraditório em uma relação negocial. Segundo as lições de Flavio Tartuce: " Pela máxima venire contra factum proprium non potest, determinada pessoa não pode exercer um direito próprio contrariando um comportamento anterior, devendo ser mantida a confiança e o dever de lealdade, decorrentes da boa fé objetiva.(...) Para Anderson Schreiber, que desenvolveu excelente trabalho específico sobre o tema no Brasil, podem ser apontados quatro pressupostos para aplicação da proibição do comportamento contraditório: 1.º) um fato próprio, uma conduta inicial; 2.º) a legítima confiança de outrem na conservação do sentido objetivo dessa conduta; 3.º) um comportamento contraditório com este sentido objetivo; 4.º) um dano ou um potencial de dano decorrente da contradição. (TARTUCE, 2017)"
Foi o que ocorreu no presente caso. Após a quitação integral do preço acordado entre as partes, a cooperativa, em comportamento contraditório, passou a exigir um saldo residual, sem conseguir demonstrar efetivamente que se tratava de uma dívida decorrente do contrato. Além disso, negou a outorga da escritura definitiva.
Em situação parecida o STJ (no AREsp 1328964 (2018/0184587-0 - 03/05/2019) manteve decisão do TJ-SP que entendeu ilegal a cobrança de tais resíduos e também o comportamento contraditório da cooperativa. Vejamos trecho do acórdão da corte paulista: "Violam as requeridas, com seus comportamentos, o princípio da boa-fé objetiva, na função de controle, por agir em venire contra factum proprio e em supressio. (...) O comportamento das rés, em especial da cooperativa com quem os autores inicialmente contrataram, foi concludente ao longo de três anos, e gerou a justa expectativa e a confiança dos adquirentes, de que o preço de suas unidades se encontrava inteiramente pago (cfr. também excelente artigo de Ricardo Lorenzetti, La oferta como apariencia y Ia aceptacion baseada em Ia confianza, Revista de Direito do Consumidor, no. 35, p. 13). 8. Ademais, não há nos autos prova cabal e circunstanciada sobre a origem e a especificação do novo saldo devedor. Inexistem maiores esclarecimentos sobre a composição do suposto crédito, a forma de cálculo, e os documentos que o amparam. Com efeito, não há prova do descompasso entre o custo das obras e os valores pagos pelos adquirentes, que justifique a cobrança de tão expressivo resíduo".
Por fim:
Súmula 308 STJ - A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
O examinador explora, na presente questão, por meio de um estudo de caso, o conhecimento do candidato acerca das previsões contidas no Código Civil e no ordenamento jurídico brasileiro. Senão vejamos:
Eduardo celebrou compromisso de compra e venda com uma cooperativa, na década de 90, para aquisição de um imóvel no empreendimento Z, e iniciou o pagamento das prestações mensais ajustadas entre as partes. Em 1998, foi contemplado em assembleia de cooperados e ingressou na posse do imóvel, dando continuidade aos pagamentos das prestações. Com a quitação integral em 2002, a cooperativa, no entanto, recursou-se a outorgar a escritura definitiva, ao argumento de que havia saldo residual pendente, embora não tenha demonstrado a origem da dívida. A cooperativa também alegou a existência de hipoteca gravando o terreno em que se assenta o empreendimento, muito embora as unidades estejam individualizadas em matrícula.
Considerando o tempo decorrido desde a posse do imóvel, a quitação integral e a relação jurídica existente entre as partes, é correto afirmar que
A) a cooperativa pode cobrar o saldo residual, decorrente do custeio das despesas administrativas com a construção do empreendimento, porque a cobrança é corolário do princípio da boa fé objetiva
B) Eduardo faz jus à outorga da escritura definitiva, pois, ao exigir saldo residual após a declaração de quitação, a cooperativa agiu em comportamento contraditório (venire contra factum proprium) e frustou a legítima expectativa do adquirente, de que não haveria cobrança de saldo residual.
Aplica-se no caso em comento, o entendimento já firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, na súmula 308, vejamos:
Súmula 308: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
"Embora a Súmula 308 diga respeito ao instituto da hipoteca, o objetivo central do enunciado é proteger o comprador de boa-fé que cumpriu o contrato e quitou os valores negociados. Nesse sentido, o colegiado entendeu que as diferenças entre hipoteca e alienação fiduciária não são suficientes para impedir a aplicação do enunciado nos casos de alienação.
O colegiado manteve acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) que garantiu a uma compradora o direito de escriturar em seu nome imóvel que estava alienado em virtude de contrato entre a construtora e o banco.
Editada em 2005, a Súmula 308 estabelece que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
De acordo com os autos, a autora da ação adquiriu de uma pessoa física os direitos e obrigações de um imóvel e quitou o contrato em 2012. Apesar de estar na posse do apartamento desde 2011, ela alegou que não obteve extrajudicialmente a outorga da escritura definitiva de compra e venda.
Segundo a autora, o banco informou que a construtora firmou contrato de financiamento para abertura de crédito para a construção de unidades habitacionais com pacto de alienação fiduciária, no qual foi dado como garantia, entre outras, o apartamento comprado por ela.
Registro
Em primeira instância, o magistrado tornou definitiva a outorga da escritura pública do imóvel em favor da autora e garantir a manutenção do registro do apartamento em seu nome.
A sentença foi mantida pelo TJDF. Para o tribunal, é inexigível que o homem médio faça consulta aos órgãos cartorários ao adquirir imóvel de terceiro com anuência expressa da construtora, presumindo-se que o bem será de propriedade do comprador após quitar as suas obrigações.
Ainda segundo o TJDF, a construtora não comunicou ao adquirente a existência de alienação fiduciária, ofendendo o direito de informação previsto pelo artigo 6º do Código de Defesa do Consumidor.
Por meio de recurso especial, a instituição financeira afirmou que somente com o pagamento da dívida e de seus encargos é que se resolveria a propriedade fiduciária do imóvel em favor do devedor fiduciante – no caso, a construtora. Como a dívida não foi paga, o banco iniciou os procedimentos para a consolidação da propriedade em seu nome.
O banco também argumentou que não seria aplicável na hipótese a Súmula 308 do STJ, a qual só teria incidência em relação ao instituto da hipoteca.
Propósito real
A ministra Nancy Andrighi, relatora no STJ, explicou que é comum que a garantia imobiliária firmada por meio de alienação fiduciária tenha a sua configuração confundida com outras modalidades de garantia, como a própria hipoteca. Todavia, enquanto na alienação fiduciária atribui-se a posse direta ao devedor-fiduciante e a posse indireta ao credor fiduciário, na hipoteca o devedor retém o bem, apenas gravando-o para a garantia de uma obrigação.
Em relação à Súmula 308, a relatora apontou que os julgamentos que motivaram o enunciado estão firmados no sentido do controle do abuso nas garantias constituídas na incorporação imobiliária, de forma a proteger o consumidor de pactuação que acaba por transferir a ele os riscos do negócio.
Assim, "presente a boa-fé do adquirente, não poderá ser responsabilizado o consumidor pela conduta da incorporadora, que acaba não repassando o dinheiro ao agente financiador. Fica claro, pelo teor da súmula, que a boa-fé objetiva também envolve ordem pública, pois, caso contrário, não seria possível a restrição do direito real.
Nesse contexto, anote-se, por oportuno, que na IV Jornada de Direito Civil, evento promovido pelo Conselho da Justiça Federal e pelo Superior Tribunal de Justiça em 2006, foi reconhecido que a boa-fé objetiva e a tutela da confiança são preceitos de ordem pública, com a aprovação do Enunciado n. 363, com a seguinte redação: "Os princípios da probidade e da confiança são de ordem pública, estando a parte lesada somente obrigada a demonstrar a existência da violação".
Superado esse ponto, entendemos que a Súmula n. 308 do STJ também mantém relação com o princípio da função social dos contratos, já que tende a preservar os efeitos do compromisso de compra e venda do imóvel a favor do consumidor, parte economicamente mais fraca da relação negocial. Em reforço, a súmula também protege o direito à moradia, assegurado constitucionalmente no art. 6º da Constituição Federal de 1988. Reforçando, preserva-se o negócio jurídico, diante do principio da conservação negocial, inerente à concepção social do contrato. Por tudo isso, a relação com a socialidade é inafastável e indeclinável.
Concluindo-se, percebe-se na súmula comentada uma relação simbótica, de interação, entre os princípios da boa-fé objetiva e da função social dos contratos (eticidade + socialidade), interpretando-se com maior justiça os negócios jurídicos, o que é clara tendência do Direito Civil Contemporâneo." Daí porque não poderá ser exigido saldo residual após a declaração de quitação, porquanto fere os princípios do contrato e frusta a legítima expectativa do adquirente de não haveria cobrança de nenhum saldo residual.
C) há impedimento para outorga da escritura definitiva do imóvel, porque o terreno em que foi construído o imóvel está hipotecado e, dessa forma, o proprietário da coisa dada em garantia perde seu jus disponendi, em razão da aderência da garantia real.
D) mesmo com a quitação integral, Eduardo terá direito à escritura definitiva no momento em que a cooperativa comprovar a liberação do gravame.
E) Eduardo terá direito à outorga da escritura definitiva quando comprovar o pagamento do saldo residual e o levantamento da hipoteca que recai sobre o terreno.
Gabarito do Professor: B
Bibliografia: