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GABARITO: D
A resposta da presente questão perpassa pelo teor dos artigos 8º, 9º, 10 e 11 da Lei 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.
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Lei 9.514/97:
Art. 8º A securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual tais créditos são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo de Securitização de Créditos, lavrado por uma companhia securitizadora, do qual constarão os seguintes elementos:
I - a identificação do devedor e o valor nominal de cada crédito que lastreie a emissão, com a individuação do imóvel a que esteja vinculado e a indicação do Cartório de Registro de Imóveis em que esteja registrado e respectiva matrícula, bem como a indicação do ato pelo qual o crédito foi cedido; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - a identificação dos títulos emitidos;
III - a constituição de outras garantias de resgate dos títulos da série emitida, se for o caso.
Parágrafo único. Será permitida a securitização de créditos oriundos da alienação de unidades em edificação sob regime de incorporação nos moldes da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Art. 10. O regime fiduciário será instituído mediante declaração unilateral da companhia securitizadora no contexto do Termo de Securitização de Créditos, que, além de conter os elementos de que trata o art. 8º, submeter-se-á às seguintes condições:
I - a constituição do regime fiduciário sobre os créditos que lastreiem a emissão;
II - a constituição de patrimônio separado, integrado pela totalidade dos créditos submetidos ao regime fiduciário que lastreiem a emissão;
III - a afetação dos créditos como lastro da emissão da respectiva série de títulos;
IV - a nomeação do agente fiduciário, com a definição de seus deveres, responsabilidades e remuneração, bem como as hipóteses, condições e forma de sua destituição ou substituição e as demais condições de sua atuação;
V - a forma de liquidação do patrimônio separado.
Parágrafo único. O Termo de Securitização de Créditos, em que seja instituído o regime fiduciário, será averbado nos Registros de Imóveis em que estejam matriculados os respectivos imóveis.
Art. 11. Os créditos objeto do regime fiduciário:
I - constituem patrimônio separado, que não se confunde com o da companhia securitizadora;
II - manter-se-ão apartados do patrimônio da companhia securitizadora até que se complete o resgate de todos os títulos da série a que estejam afetados;
III - destinam-se exclusivamente à liquidação dos títulos a que estiverem afetados, bem como ao pagamento dos respectivos custos de administração e de obrigações fiscais;
IV - estão isentos de qualquer ação ou execução pelos credores da companhia securitizadora;
V - não são passíveis de constituição de garantias ou de excussão por quaisquer dos credores da companhia securitizadora, por mais privilegiados que sejam;
VI - só responderão pelas obrigações inerentes aos títulos a ele afetados.
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Errei por avaliar como facultativa a submissão ao regime da afetação. Mais alguém também avaliou isso? Rs
Art. 31-A da L4591. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
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O erro da alternativa “A” está em dizer que o Certificado de Recebíveis Imobiliários será emitido pela construtora. Segundo o art. 8° da lei 9.514/97, quem emite o CRI é a Companhia Securitizadora.
Art. 8º A securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual tais créditos são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo de Securitização de Créditos, lavrado por uma companhia securitizadora, do qual constarão os seguintes elementos.
O erro da alternativa “B” está na parte final, ao dizer que no regime de afetação não poderá haver a constituição de patrimônio separado, contrariando expressamente o art. 10, II, da Lei 9.514/97, que determina essa constituição.
Art. 10. O regime fiduciário será instituído mediante declaração unilateral da companhia securitizadora no contexto do Termo de Securitização de Créditos, que, além de conter os elementos de que trata o art. 8º, submeter-se-á às seguintes condições: II - a constituição de patrimônio separado, integrado pela totalidade dos créditos submetidos ao regime fiduciário que lastreiem a emissão
O erro da alternativa “C” está em dizer que não poderá haver a instituição de regime de afetação, contrariando o art. 9° da Lei 9.514/97, que estabelece a faculdade de tal operação.
Art. 9º A companhia securitizadora poderá instituir regime fiduciário sobre créditos imobiliários (...)
O erro da alternativa “E” está em limitar somente às garantias de hipoteca e alienação fiduciária quando o art. 17, Lei 9514/97 permite outras formas.
Art. 17. As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por:
I - hipoteca;
II - cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis;
III - caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis;
IV - alienação fiduciária de coisa imóvel.
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A - Errada
A emissão de CRI é exclusiva da securitizadora (parágrafo único, do art. 6°, da Lei 9.514/97);
B - Errada
A formação de patrimônio separado é condição de instituição do regime fiduciário (inciso II, do art. 10, da Lei 9.514/97);
C - Errada
A construtora pode submeter a incorporação ao regime de afetação e a securitizadora tem a faculdade de instituir o regime fiduciário (art. 1°, da Lei 10.931/04 e art. 9°, da Lei 9.514/97);
D - Certa
Justificativa da C (art. 1°, da Lei 10.931/04 e art. 9°, da Lei 9.514/97);
E - Errada
A garantia sobre o crédito é facultativa e não é condição inafastável para permitir o financiamento (arts. 4° e 5°, da Lei 9.514/97).